Nếu tính theo từng phân khúc, giá BĐS biến động tùy từng loại sản phẩm. Nếu giá nhà chung cư bình dân không có nhiều biến động trong thời gian dài thì giá các loại căn hộ chung cư trung bình (giá bán 20-30 triệu đồng/mét vuông) và căn hộ chung cư cao cấp (giá bán từ 30 triệu đồng/mét vuông trở lên) giảm mạnh trong thời gian qua. Nguyên nhân là do nguồn cung loại hình nhà ở này có xu hướng bão hòa, cũng như giá đã bị đẩy lên quá cao. Số liệu thống kê cho thấy, tỷ trọng nhà chung cư chiếm bình quân 4% tổng số nhà ở đô thị, song phần lớn doanh nghiệp (DN) chú trọng phát triển loại căn hộ cao cấp, diện tích lớn mà không quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung bình và nhỏ; giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân.

Tác động mạnh nhất tới thị trường BĐS là các chính sách tài chính tiền tệ. Theo một số DN, lãi suất tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động 15-17%/năm, nay đã tăng lên hơn 20%/năm. Song, hầu như không DN nào ký được hợp đồng tín dụng mới, thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây nhiều khó khăn cho DN, nhất là đối với dự án dở dang. Thêm vào đó, việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, nhất là tại khu vực TP Hồ Chí Minh.

Cùng với lãi suất ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi, dòng tiền đổ vào thị trường BĐS năm 2011 rất hạn chế so với những năm trước. Ảnh hưởng của dòng tiền eo hẹp đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực BĐS cao nhất, thị trường BĐS gần như "đứng im". Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay ít hơn, nhưng giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng lao đao vì bị thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, nhà đầu tư phải bán tháo với mức giảm hơn 10%.

Nới tín dụng với dự án nhà ở

Liên quan đến dư nợ tín dụng BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, dư nợ có bảo đảm bằng tài sản chiếm tới 97% tổng dư nợ cho vay BĐS, về lý thuyết, có độ an toàn tương đối cao. Tuy nhiên, vẫn có những mặt hạn chế nhất định. Thứ nhất, một số chủ đầu tư cấp 1 dự án khu đô thị mới thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cả khu đô thị, trong khi thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người mua nhà. Chủ đầu tư cấp 1 chỉ được Nhà nước giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới. Có trường hợp, chủ đầu tư cấp 1 đã bán nhà cho người sử dụng mà không thông báo cho tổ chức tín dụng.

Thứ hai, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện dẫn đến chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu cơ, trong khi đa phần những người có nhu cầu ở thực sự lại không có tài sản thế chấp nên không được vay. Ngoài ra, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng giảm tín dụng cho phía cung và cầu BĐS chưa cân đối. Cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại tăng; cho vay mua nhà để bán cũng tăng, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều.

Để chấn chỉnh thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo chỉ thị, theo đó Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm Nghị quyết 11; ban hành tiêu chí cho vay BĐS; ưu tiên cho vay dự án có tính thanh khoản cao, dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình, thấp, dự án đã xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng; tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở; hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ dự án nhà ở xã hội), dự án BĐS cao cấp (chung cư có giá trên 30 triệu đồng/mét vuông hoặc diện tích hơn 120m2, biệt thự, nhà liền kề).

Ngoài ra, giao các địa phương ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư, ưu tiên phát triển nhà ở có diện tích trung bình và nhỏ (70-90m2 và dưới 70m2); bảo đảm tỷ lệ chung cư cao tầng hơn 80%, hạn chế nhà ở cao cấp không quá 20% tổng số đơn vị nhà ở thương mại xây dựng mới; đồng thời, xử lý nghiêm trường hợp đầu cơ, tung tin thất thiệt nhằm thu lời bất chính.